Januártól szigorodik a hitelfelvétel és egyre inkább felértékelődik az előminősítés

Januártól életbe lépnek a hitelezést szigorító új JTM-szabályok, amelyek különösen a nettó 600-800 ezer forintos jövedelemsávban okozhatnak érzékelhető hitelösszeg-változást. Ez azért különösen fontos, mert az Otthon Start Program mára meghatározóvá vált a lakáshitelpiacon. Hatására pedig olyan háztartások is megjelentek a piacon, akik korábban nem láttak reális esélyt a lakásvásárlásra. Ebben a környezetben az előminősítés, vagyis az előzetes hitelbírálat válhat a vevők legfontosabb eszközévé – legyen szó a felvehető hitelösszeg meghatározásáról vagy a gyorsabb alkuhelyzetről.

Négyből három lakáshitel fix 3%-os Otthon Start

Az Otthon Start Program bevezetése óta radikálisan megváltozott a lakáshitelpiac szerkezete. A szeptember óta mért adatok alapján:

• a teljes lakáshitelpiac 70–75%-át az Otthon Start adja,
• az 50 millió forint alatti ügyleteknél a piaci hitelek gyakorlatilag kiszorultak,

• nagyobb hiteligény esetén pedig egyre többen választanak kombinált finanszírozást (Otthon Start hitel + piaci lakáshitel).

Januártól módosul a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM)

Az MNB a hitelfelvételi hullámra reagálva januártól módosítja a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szabályait. A jövedelem terhelhetőségének határa a jelenlegi 600 ezerről 800 ezer forint havi nettó jövedelemre emelkedik. Ez azt jelenti, hogy:

• 800 ezer forint alatti jövedelemnél a legmagasabb terhelhetőség 50% marad,
• 800 ezer forint felett viszont akár 60% is lehet (10 évnél hosszabb kamatperiódusú lakáshiteleknél).

A változás a legjobban a nettó 600-800 ezer forint között keresőket érinti

Idén tehát még a 600 ezer forint feletti nettó jövedelemnél elérhető a magasabb, 60%-os terhelhetőség. Januártól ezt a szintet a 800 ezer forintos jövedelem fölé tolja az MNB, így a 600–800 ezres jövedelmű vevők visszakerülnek az alacsonyabb, 50%-os kategóriába – vagyis kevesebb hitelt kaphatnak, még változatlan fizetés mellett is.

Az előzetes hitelbírálat segít a tervezésben

Mindeközben a lakáspiac újabb jelentős élénkülés előtt áll 2026 elején, melyet számos tényező együttesen generál. A karácsonyi időszakban születő lakhatási döntések, a vonzó, 3 százalékos Otthon Start Program, valamint a februárban életbe lépő társasházi építményi jogról szóló törvény egyaránt növelhetik az eladó ingatlanok iránti keresletet. Különösen az új építésű, tervezőasztalról elérhető projektek várható megjelenése gerjeszthet majd jelentős érdeklődést. 

A szigorodó hitelfeltételek és a várható piaci élénkülés együtt olyan helyzetet teremtenek, ahol az előminősítéssel nemcsak a hitelösszeg tisztázása miatt válik kulcsfontosságúvá a lakásvásárlók számára, hanem a gyors döntési képesség miatt is.

Az előminősítés előnyei:

• pontos hitelkeret már a keresés elején,
• gyorsabb és magabiztosabb alkupozíció az eladóval szemben,
• biztonság: kisebb az esélye annak, hogy a vevő végül nem kapja meg a szükséges hitelt, és elveszíti a foglalót,
• versenyelőny még a készpénzes vevőkkel szemben is – hiszen az előminősítés hivatalos banki dokumentum.
• A vásárlók ma már nem engedhetik meg maguknak a bizonytalanságot. A szakértők szerint aki nem rendelkezik előminősítéssel , könnyen lemaradhat a kiszemelt ingatlanról, vagy a szerződéskötés után szembesülhet azzal, hogy a bank végül kevesebb hitelt ad.