Új korszak a lakásépítésben: jön a társasházi építményi jog

A Magyar Közlönyben nemrég megjelent kormányrendelet egy teljesen új, innovatív jogintézményt, a társasházi építményi jogot vezeti be a magyar jogrendszerbe. Ennek célja, hogy gördülékenyebbé tegye az új társasházak építését és finanszírozását, valamint rendezze a jogi hátteret az ingatlan-nyilvántartásban.

A társasházi építményi jog szabályait a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben fektették le, azonban bevezetéséhez a közjegyzői törvényt, acsaládok támogatásáról szóló törvényt, illetve az ingatlan-nyilvántartási törvény releváns részeit is módosította a jogalkotó. Utóbbi kapcsán az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló kormányrendelet is módosult, ami a  társasházi építményi jog ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőségével összefüggő új szabályokat és jogalkalmazást segítő rendelkezéseket tartalmaz.

Mi az a társasházi építményi jog?

Ez egy olyan vagyoni értékű jog, amely lehetővé teszi, hogy valaki jogosultságot szerezzen egy még meg nem épült, vagy jogilag még nem létrejött társasházi lakásra.

• Hogyan működik? A jogot bejegyzik az ingatlan tulajdoni lapjára.
• Mit tartalmaz? A bejegyzés pontosan meghatározza azt a leendő lakást vagy helyiséget (pl. alapító okirat szerinti sorszámmal), amelynek a tulajdonjogát a jogosult később meg fogja szerezni.

Célja, hogy jogilag nagyobb biztonságot adjon egy még meg nem épült társasházban történő lakásvásárláshoz, egyúttal kiszámíthatóbb hitelnyújtási lehetőséget a bankoknak és biztosabb értékesítési környezetet az ingatlanfejlesztőknek.

Az alábbiakban pontokba szedve mutatjuk be, mit jelent ez a gyakorlatban a beruházók, a vásárlók és a bankok számára.

1. Biztonságosabb hitelezés és jelzálog

A társasházi építményi jog mint jogintézmény egyik legfontosabb eleme a finanszírozás biztosítása. Sokszor probléma volt, hogy egy még nem létező lakásra nehéz hitelt felvenni. Az új szabályozás ezt hidalja át:

• Jelzálogjog bejegyzése: A társasházi építményi jogra is lehet jelzáloghitelt felvenni, így az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel is elérhetővé válik ezen lakások finanszírozásához.
• Jelzálogjog automatikus átvezetése: Ha a vevő (a jogosult) megszerzi a kész lakás tulajdonjogát, a társasházi építményi jogon fennálló jelzálogjog helyébe  automatikusan kész lakáson fennálló jelzálogjog lép, azaz átköltözik a kész lakás tulajdoni lapjára. Ez garanciát jelent a bankoknak, így várhatóan könnyebb lesz az épülő lakások hitelezése.

A hitelfelvétel mellett a társasházi építményi jog erős vevői biztosítékként garantálja, hogy

• a társasház elkészültekor ő szerez majd tulajdonjogot,
• gyakorolhatja jelzálogjogosulti jogait a beruházó csődje esetén,
• az elidegenítési és terhelési tilalom miatt az adott társasházi lakást másnak nem adhatják el és a vevő hozzájárulása nélkül nem terhelhetik meg.

2.  Mi történik, amikor elkészül a ház?

Átmenet az építkezés fázisa és a kész társasház között:

• Hivatalbóli eljárás: Amikor a társasházat jogilag bejegyzik (létrejönnek a külön tulajdoni lapok), a  a társasházi építményi jog átalakul: a földhivatal automatikusan bejegyzi a vevő tulajdonjogát az adott lakás külön lapjára.
• Terhek átvitele: Nemcsak a jog, hanem a rajta lévő terhek (jelzálog, elidegenítési tilalom) is automatikusan átkerülnek az új lakás tulajdoni lapjára.

3.  Egyszerűsödő adminisztráció

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló kormányrendelet módosítása több ponton is gyorsítja az ügyintézést:

• Hatósági bizonyítvány 5 nap alatt: A földhivatal a társasház nyilvántartásba vétele iránti kérelem benyújtásától számított 5 napon belül igazolást állít ki arról, hogy az alapító okirat megfelel a vázrajznak. Ez a dokumentum szükséges az épület használatbavételi eljárásához.
• Elektronikus ügyintézés: A társasházi építményi jog [jogosultjainak hozzájárulását ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó személy előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével kell hitelesíteni.

Mikortól él a társasházi építményi jog jogintézménye?

Bár a “2025. évi LXXXVIII. törvény egyes törvényeknek a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggő módosításáról” címet viselő jogszabály 2025. november 29-től, az ingatlan-nyilvántartással összefüggő részeinek többsége 2026. március 1-jétől hatályos.

2026. március 1-ig átmeneti rendelkezések élnek. Még nem jegyeznek be társasházi építményi jogot, ahelyett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyez be a földhivatal. Ez március 1. után automatikusan átvezetésre kerül társasházi építményi joggá.

Összegzés

A társasházi építményi jog bevezetésével egy új lakás megvásárlása kisebb kockázatot hordoz minden szereplő (beruházók, lakásvásárlók, bankok) számára. Vevőként már az építési folyamat is nagyobb garanciákkal jár számodra. Ráadásul az első vételárrészlet(ek)et is nyugodtabban fizetheted ki, így már az építés elején is biztonsággal köthetsz szerződést.

A stabilabb jogi környezet miatt könnyebb lesz a hitelfelvétel is. Már az építés során felvehető lesz a jövőbeli lakásra egy lakáshitel, akár  Otthon Start hitel is, hiszen a bejegyzett jog alapján elfogadható lesz fedezetként a bankok számára.

Forrás: https://tudastar.money.hu/hir/20251221/uj-korszak-a-lakasepitesben-tarsashazi-epitmenyi-jog